De la primul puseu al crizei, în anul 2009, și în România au apărut firmele care construiesc și oferă locuinţe în așa-numitul sistem de rate la dezvoltator. Acest mod de lucru cu clienţii are specificul său și presupune riscuri și provocări destul de mari. Care sunt acestea?
Spre exemplu, la Timișoara a apărut un dezvoltator imobiliar extern, care cere un avans de 30% din valoarea creditului, pe maximum șase ani. La un apartament cu trei camere și o suprafață construită de 90 mp, care costă 70.400 €, plus TVA, cumpărătorul trebuie să dea 21.120 € avans, plus TVA, apoi rate lunare egale de 886 €, plus TVA, timp de șase ani, conform News.ro.
Analistul economic Ion Radu Zilișteanu arată că exemplul acesta e tipic pentru un segment de clienţi peste medie. “Nu oricine își permite să plătească 900 €/lună. Cel ce ia credite de genul acesta s-ar putea să aibă surse de venituri și bani negri, pe când la bancă trebuie surse de venit dovedibile și impozitabile. Se încadrează exact în profilul acestui sistem, de rate la dezvoltator. De regulă, rambursarea se face în 5-10 ani, mai frecvent la limita de jos, de cinci ani, cu avans de 25-30%”, a declarat pentru “România liberă“ Zilișteanu.
Ce se întâmplă în caz de insolvență
Ion Cătuţoiu, analist imobiliar, spune că, în principiu, “ar fi de văzut tipologia de contracte și modul în care se asigură avansul, dacă dezvoltatorul intră în insolvenţă sau în faliment. Poate că un dezvoltator chiar are asigurări, chiar are acordul băncii-creditor și poate că și face chiar rate la dezvoltator cu acordul creditorului principal”.
"900 €/lună. Cel ce ia credite de genul acesta s-ar putea să aibă surse de venituri și bani negri, pe când la bancă pot fi numai surse de venit dovedibile și impozitabile.“ – Ion Radu Zilișteanu, analist economic
Cătuţoiu a atras atenţia că “ar fi interesant de văzut cum se realizează transferul de proprietate. Dacă e printr-un contract de vânzare-cumpărare, cu acordul băncii, și clientul rămâne să plătească doar aceste rate, urmând să piardă banii dacă nu le plătește, e o situaţie diferită de cea în care se semnează un antecontract de vânzare-cumpărare și se predă doar posesia apartamentului, nu și dreptul de proprietate”.
Ce vrea să spună analistul imobiliar? În cazul unei insolvenţe a dezvoltatorului, banca va scoate la licitaţie apartamentul, deci va lua prima banii și, dacă mai rămân, își ia banii și clientul, explică acesta. Așadar, clientul final poate fi executat și ajunge și în stradă, și cu o parte din bani luaţi? Exact, acesta este riscul, subliniază Ion Radu Zilișteanu.
“Încep procesele. Ştiţi cât durează procesele în România: enorm de mult. Te expui acestui risc. Mai e o chestiune. Cine ia credit de la o bancă la un moment dat, dacă găsește condiţii de creditare mai bune la o altă bancă, refinanţează creditul. Plătește băncii A toată suma și în continuare la banca B restul de credit. Cu rate la dezvoltator, nu se poate, rămâne așa, nu-ţi permite nici un fel de flexibilitate. Iar dacă nu plătești, ești dat afară, în stradă”, spune Ion Radu Zilișteanu.
Dar poţi să primești înapoi ratele pe care le-ai dat deja? “Depinde cum e făcut contractul cu dezvoltatorul. Așa că mai trebuie să ai și un avocat cu tine când semnezi contractul, ca să discuţi clauzele. Diavolul este în detalii”, a explicat pentru „România liberă“ analistul economic, care e profesor de Finanţe-Bănci.
Atenție mare la contract
Totuși, ce se întâmplă dacă, în acei 5-10 ani de contract, preţul locuinţelor pe piaţa imobiliară scade sau crește drastic? Iarăși, răspunde Zilișteanu, depinde dacă în contract există clauze ce stabilesc ce se întâmplă. Deci, iar e bine să vii la negocieri cu un avocat, care trebuie și el plătit, așa că preţul efectiv al locuinţei crește și mai mult.
Cine își cumpără astfel un apartament face un contract cu un SRL, atrage atenţia și Ion Cătuţoiu, analist imobiliar. “SRL-ul nu e auditat sau verificat, cum face BNR cu băncile, nu e reglementat să facă împrumuturi pe termen lung, poate intra în faliment”.
900 € – rata lunară tipică la un dezvoltator, pentru un apartament de trei camere de 70.000 €, cu un avans de 21.000 €.
Ion Cătuţoiu susţine că “nu contează dacă este un mare dezvoltator sau nu, e același lucru. Principiul este puţin nesănătos, dar e legal” și atenţionează că în piaţa imobiliară, în România, “suntem într-un punct în care lucrurile merg foarte bine și nimeni nu se concentrează pe nevoile clientului. Toată lumea se concentrează pe rulaj, pe cifre”.
“În primul rând, este o chestiune anormală pentru o piaţă normală, în care dezvoltatorul nu ar trebui să se erijeze în finanţator pentru clientul primar. Ar trebui și legislativ să fie niște bariere, pentru că nu e normal”, a declarat Ion Cătuţoiu.
