Guvernul pregătește un plan național bazat pe o strategie de construire a locuințelor

România va avea din nou, după trei decenii, o Strategie Naţională de Locuire, proiect propus spre dezbatere publică de Ministerul Dezvoltării Naţionale. Totuși, documentul impune restricţii, prin comparaţie cu situaţia actuală, nereglementată, în loc să ajute la dezvoltarea imobiliarelor.

"20% din ce construiesc dezvoltatorii ar trebui să coste sub 50.000 de euro. Aceasta înseamnă că dezvoltatorii ori nu vor mai construi deloc, ori vor face niște chichineţe.“

Ion Radu Zilișteanu, analist imobiliar

Există o afirmaţie făcută de un analist bancar pe care mi-a semnalat-o cineva de la BNR, conform căreia 90% din tranzacţiile imobiliare sunt gene­rate de Programul Prima Casă. Total eronat, cifrele corecte ale pieţei sunt altele“, a declarat Ion Radu Zilișteanu pentru „România liberă“.

15% din fondul imobiliar construit de Ceaușescu în anii ’80 cât s-a înlocuit în 26 de ani

Există voci care susţin că lipsa unei strategii guvernamentale în domeniu reprezintă un insucces, pentru că în ultimii 26 de ani nu s-a reușit înlocuirea fondului imobiliar construit în regimul comunist al lui Ceaușescu în anii ’80. Această poziție este corectă, afirmă expertul, care arată că singurul element de laudă vine din faptul că „Guvernul a dat un pro­iect, numit Strategia Naţională de Locuire, pentru prima dată de la sfârșitul anilor ’80 în materie de politici publice privind locuirea“.

Dar proiectul are minusuri majore. „Este clar că nu au participat oameni de specialitate“, a susținut Ion Radu Zilișteanu. E bine cunoscut că, de regulă, când se face o asemenea strate­gie, Guvernul formează un grup de experţi. Acesta vorbește cu actorii pieţei, face un studiu de caz, apoi studii de impact pe fieca­re variantă de lucru aflată în calcul, după care discută cu mediul politic (ca să nu se ajungă ca ordonanţa de urgenţă de aprobare în Legislativ să fie respinsă), și abia apoi pune actul normativ în dezbatere publică.

La calitatea vieţii suntem în coada Europei

Cea mai gravă în acest pro­iect, în viziunea lui Ion Radu Zi­liș­teanu, „e o componentă a calităţii vieţii: calitatea locuirii. Românii au pe cap de locuitor circa 12 mp locuibili. Este extrem de puţin: media UE este de 20-24 mp locuibili pe cap de locuitor. Calitatea locuirii la noi, deci, e foarte proastă. Avem foarte puţini metri pătraţi pe cap de român“.

În asemenea condiţii, strategia propune introducerea prin lege a obligativităţii dezvoltatorilor imobiliari ca 20% din ce construiesc în ansamblurile rezidenţiale să fie sub 50.000 de euro. „Aceasta înseamnă că dezvoltatorii ori nu vor mai construi deloc, ori vor construi niște chichineţe“, potrivit analistului imobiliar.

200.000 de locuințe au fost cumpărate prin „Prima Casă“

Prin astfel de măsuri, auto­ri­­tățile riscă să închidă ini­ți­ativele deja existente, a explicat Ion Radu Zilișteanu. „De pildă, să nu mai aibă acces la creditele garantate de stat prin Prima Casă decât cei cu venitul sub cel mediu pe economie, adică de circa 2.000 de lei. Tinerii profesioniști, care au terminat facultatea de unul, doi sau trei ani, cu venitul peste cel mediu pe economie nu vor mai putea legal să acceseze progra­mul“, a detaliat acesta.

Te arde la TVA

În prezent, dacă locuinţa sau casa are sub 120 mp suprafaţă utilă și costă până în 450.000 de lei, adică 100.000 de euro, se vinde cu TVA 5%, adică 5.000 de euro în plus. Peste acest prag, se adaugă încă 20% TVA. „Guvernul vrea ca solicitantul, la acel TVA de 5%, pe lângă condiţiile de până acum, să aibă sub venitul mediu pe econo­mie. Adică vrea să introducă TVA diferenţiată în funcţie de venit. O aberaţie fiscală; și este și neconstituţional. Așadar, Exe­cutivul nu intenţionează să facă o scutire de TVA, din contră, strânge șurubul“, a apreciat expertul.

Proiectul propune un mod ciudat, spune Ion Radu Zilișteanu, de a încuraja parteneriatul public-privat. „În proiectul aflat în dezbatere publică, statul ar pune la dispoziţie terenul, dezvoltatorul ar construi locuinţe sociale pe el, rămâne proprietar și închiriază clienţilor cu chiria impusă de stat. Adică una din aceea de dumping, gen 70 de euro la două camere, când costul pe piaţă este de 250 de euro. După 20 de ani, clădirea intră în proprietatea statului. Crede statul că va accepta un dezvoltator așa ceva? Nici nu-și recuperează cheltuielile“, a detaliat Ion Radu Zilișteanu pentru „România liberă“.

Seamănă acest sistem cu lea­sing-ul financiar? Expertul amintește că este unul dintre cei care au introdus acest produs în România. Astfel, explică expertul, „există leasing ope_raţional și leasing financiar. La cel financiar, ce seamănă foarte mult cu o închiriere, la finalul perioadei contractului, proprietatea rămâne în posesia celui care a dat-o în leasing, prin contract. Dar această propunere a Guvernului nu va avea nici o finalitate, este o aberaţie eco­nomică“.